오늘은 편하게 구어체로 글을 써보고자 합니다. 손으로 세기도 힘든 전세사기 뉴스들, 공시가격 하락 등으로.
빌라를 보유하신 분들이 참 스트레스가 이만저만이 아닐 것입니다.
전세 사기로 피해를 보신 분들이 마음이 썪어들어갈것은 너무도 안타까우며, 빌라왕 같은 것들은 100년형을 때려도 모자라다고 생각하는 1인입니다. 하지만 이런 사회 분위기로 인해 일반 임대인들까지 피해를 보는 것 같아 참 안타까운 시기인 것 같습니다. 모쪼록, 이 어려운 시기에 신규 임차인을 잘 구해본 후기를 남겨보고자 합니다. (나중에 빌라왕 사례를 다뤄보겠지만, 저놈들은 정말 악마 같은 놈들입니다.. 그냥 보증금을 안 돌려주는 게 아니라 애초에 인생 망할 정도로 신용이 안 좋아서 경매로 넘어가도 보증금을 제대로 돌려받기가 힘듭니다)
오늘의 포스팅은 아래의 순서대로 얘기해 보려 합니다.
목차
1. 무주택자의 첫 부동산 투자
2. 임차인의 중도퇴실 요청과 현 상황 인지
3. 나의 행동 : 기존 보증금 그대로 매매 계약을 체결한 부동산에 내놓습니다.
4. 인지하지 못했던 사실 : 신규 임차인을 구해도 기존 보증금을 못 맞춘다(그놈의 공동주택가격.. 전세보증보험)
5. 빌라 시세를 평가받기 위한 노력
6. 보증사 방문하며 문의 후 내린 결론 : "전세보증금은 무조건 낮춰야 하는 상황이다"
7. 근데.. 신규 임차인 보러 오긴 하나?
8. 결국에 여기저기 매물 인근과 좀 더 먼 곳까지 부동산에 더 내놓으며 + 반전세로 전환을 시도했습니다.
9. 결국 만난 임자(임차인). 역시 집단 지성의 힘인가? 부동산 플랫폼의 힘.
10. 이 어려운 시기에 임차인 구한 총 평
다소 길어보일수 있으나, 시간 순서대로..? 빠르게 얘기해 보도록 하겠습니다.
1. 무주택자의 첫 부동산 투자
때는 22년 어느 날 부동산 투자 한번 해보겠다고 이런저런 부동산 강의들을 들은 후, 나름의 공부를 통해 이런저런 걸 따져본 후 소액으로 투자를 했습니다. 나름의 공부와 판단을 통해 뭣도 모르던 제가 등기까지 치다니.. 뿌듯한 마음이었죠. (물론, 누군가에게는 지탄을 받을 갭 투자이지만, 이 역시 현존하는 하나의 매매 방법이니..)
매매 당시 당연히 임차인이 언제든 나갈 수 있다는 점은 염두에 두고 나갔을 때 어떻게 대처해야 할지 생각까지 해 놓고 투자를 하였습니다. 하지만, 매물 방문 시 임차인분께서 내가 물어보지도 않았는데 장기 거주할 의사를 표현해 주셨기에(LH전세 거주) 당장은 크게 신경은 안 쓰고 있었습니다.
2. 임차인의 중도퇴실 요청과 현 상황 인지
그러던 어느 날.. 임차인이 만기 8개월을 앞두고 먼저 좀 나갈 수 있으면 나갈 수 있냐고 묻는 장문의 문자를 보냈습니다.
만기가 되면 나갈 수도 있다는 것은 염두에 두고 있었으나, 생각보다 빨리 와서 놀라긴 했습니다. 하지만, 어차피 나가고 싶다는 임차인 계약기간까지 끌어봐야 나는 계약기간이 끝나가서 조마조마할 것 같고, 임차인은 임차인 대로 기분이 상하고 협조가 어려울 수 있으니 임차인분이 복비를 내는 조건으로 신규 세입자를 구해서 중도 퇴실 하는 것으로 제안을 드렸고, 양자 합의 하에 신규임차인을 구하기로 결심하였습니다. 8개월 뒤에 계약기간 끝나갈 때 조급하게 임차인 구하나, 지금 구하나 어차피 해야 할 거면 지금 해버리자는 마인드였습니다.
3. 나의 행동 : 기존 보증금 그대로 매매 계약을 체결한 부동산에 내놓습니다.
※ 일단 저는 임차인에게 "당신이 신규 임차인 구해오시오~"를 바로 하진 않았습니다. 나도 한번 요즘 부동산 상황 좀 알아볼까? 하는 마음이 있었습니다. 부사님들이랑 오랜만에 통화도 좀 해보고..
우선은 기존 보증금 그대로 매매 계약을 체결한 부동산에 내놓습니다. 의리? 보다는, 일단 당장 편하게 연락드릴 부동산이 그곳이기에 연락드리고 이런저런 동네 상황도 함께 들어볼 겸 연락드리고, 매물도 내놓습니다. 부동산 사장님도 요즘 전세 구하기 힘들다고 뭐라 뭐라 앓는 소리를 했지만.. 일단 내놓았습니다. 근데 부사님이 계속 공동주택가격을 계속 얘기하시길래, 나도 확인해 보기로 하고 일단 통화는 종료했습니다. 통화하면서 공동주택가격이 뭐 어쩠다는 거지?라는 생각이 들긴 했습니다. 통화 종료 후 그제야 생각이 났습니다. "아.. 뉴스에서 공동주택가격 하락했다 했는데..." ㅎㄷㄷ한 생각이 문득 스쳐갑니다.
4. 인지하지 못했던 사실 : 신규 임차인을 구해도 기존 보증금을 못 맞춘다(그놈의 공동주택가격.. 전세보증보험)
불행 중 다행으로, 제가 투자한 빌라는 공동주택가격은 아주 소폭 하락하여 큰 영향은 없었습니다.
다만, 제도 변경으로 기존 공주가 X 150% 에서, 공시지가 x 126% 로 한도가 변경되어 보증금 하향은 피할 수 없었습니다.
기존 임차인의 보증금은, 현재 공시지가 x 126% 보다 높게 설정되어 있었기 때문입니다.
But.. 보증사마다 조금씩 다르지만 아래와 같이 더프 높은 한도를 적용할 수 있는 약간의 여지가 있는 조건들을 봤습니다.
1) HUG(주택도시보증공사)
저기 가운데,, 최근 매매 가격/앱 시세의 하한가가 보이시나요? 이런 문구들은 단순히 공동주택가격 X 126%가 아닌 아파트처럼 시세에 연동한 전세보증한도를 구할 수 있는 점을 시사한다고 봤습니다.
2) HF(한국주택금융공사)
HF역시 마찬가지의 문구가 있는 점을 알 수 있습니다.
3) SGI(서울보증보험)
서울 보증보험도 역시 비슷한 문구가 있는데, 가장 어려운 듯합니다.. 동일단지 동일면적의.. 최근월평균;;;;
어쨌든 결과적으로.. 위 문구들을 보면, 최근 거래가 있는 빌라는 공동주택가격 x 126%가 아닌 시세 x 00% 같은 방식으로 전세 보증보험이 가능할 것 같다는 생각을 하였습니다.(자세한 요건을 보면, 더욱 복잡하기에.. 자세한 사항은 각 보증사 홈페이지에서 확인하시길)
참고로 제가 투자한 곳은, 투자세가 좀 들어온 지역이라 거래가 꽤 있었습니다. 제가 투자한 빌라만 해도 약 8개 호실 중 개층 중 4개 호실에서 최근 거래가 있었습니다. 따라서, 이 정도 거래량이면 시세라는 게 형성됐다고 볼 여지가 있지 않나? 생각했었습니다.
5. 빌라 시세를 평가받기 위한 노력
하지만 아무리 검색해도 저런 조건으로 보증보험 가입한 사례는 찾을 수 없었고(온라인 검색 등), 보증사에 문의를 해보려 했습니다. but.. 전화를 수십 차례 해봤지만 도저히 통화가 어렵고 겨우 통화가 되더라도, 애매한 대답? A를 물어보면 C를 답하고, B를 물어보면 A를 답하는.. 하다 못해 결국에 보증보험 회사까지 찾아가서 문의를 해봤습니다(hug, SGI 등..)
6. 보증사 방문하며 문의 후 내린 결론 : "전세보증금은 무조건 낮춰야 하는 상황이다"
결과적으로 현재 보증보험 가입 가능한 한도는 공동주택가격 X 126%라고 보는 것이 타당합니다.
좀 화도 나고 어이가 없었지만, 이것이 현실이었습니다. 현재 저 규정들은, 사실상 적용하기 어려워 보입니다. 거래량이 분명 있었음에도 불구하고, 담당자들조차도 저 문구를 해석하기 어려워하며 이해를 못 하는 모습을 확인했습니다.
그러기에 편의상? 혹은 보수적 관념적으로? 공동주택가격 x 126%로 전세보증보험 한도를 보고 있었습니다.
시세 x 80%니 뭐니 저렇게 써놓은 것도 뭘 빼고 넣고... 도저히 계산하기가 어렵더라고요.. ㅎㅎ(보증사 직원도 저걸 같이 보면서 계산해 봤는데, 본인도 어리둥절하고 헤매는 믿지 못할 광경을...)
본인들이 만들어 놓은 규정을, 본인들도 모르고 해석을 못하고 적용 여부를 판단을 못한다니.. 너무 황당했습니다..ㅎㅎㅎ 하지만 뭐 어쩌겠습니까..? 보증사에서 안된다면 뭐 어쨌든 말짱 꽝이겠죠.. 애매한 것에 기대를 하기보단 현 상황을 받아들이고 대처를 하는 게 맞다고 봤습니다. "전세보증금은 무조건 낮춰야 하는 상황이구나..!!"
7. 근데.. 신규 임차인 보러 오긴 하나?
근데 이렇게 보증사를 알아보는 와중에.. 제가 최초 빌라를 매매했던 부동산에는 이미 내놓은 지 1달이 넘어가는 시점이었습니다. 근데 정말 단 1명의 고객도 보러 오지 않았었습니다. 특히, 공동주택가격 x 126%가 넘는 금액으로 내놓은 상태였기 때문에 공인중개사 역시 매물 중개를 꺼린 것 같습니다.
8. 매물 인근과 좀 더 먼 곳까지 부동산 여러 군데 더 내놓으며 + 반전세로 전환을 시도.
기존 전세금 : 공시가격 X 150%
신규 전세금 : 공시가격 X 126% + 보증금 하락분 월세전환
이렇게 반전세로 변환하며 인근 지역의 부동산까지 매물을 내놓았습니다... 근데? 역시나 연락이 안 옵니다..
특히 몇몇 중개사 분들은 저에게 충고? 혹은 훈수를 두며.. 아래와 같은 얘기를 했습니다.
"보증금 몇천 내어줄 준비 하세요~ 너무 비싸네요"
"사장님 그거 얼마에 샀다고요? 에이 당했네 당했어, 그걸 그 가격에 왜 샀대? "
"사장님 기존 보증금이 얼마요? 에이.. 안되지 그 가격은 낮춰요!"
"보증보험 가입돼요?? 에이~ 그래도 너무 높아~"
등등 나에게 안 좋은 얘기 혹은 훈수? 거의 반협박으로 들리는 소리를 하기도 했습니다... 부동산 사장님들이 나보다 경험도 많고 지역 시세 등 많은 것을 알고 계시지만 요즘 이런 뒤숭숭한 분위기라고 임대인을 이렇게 압박? 하는 경험을 하니 참 마음이 안 좋았습니다. 투자 매물 알아보러 다닐 때는 그렇게 전화를 주시던 분들이..ㅎㅎ
어쨌든.. 이렇게 전세금을 낮춘 후, 매 물지 인근 그리고 거리가 좀 떨어진 곳까지 약 50군데 부동산에 내놓았습니다.
오.. 이제 연락이 옵니다.. 정말 두 군데..?ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
아 그 와중에 임차인을 구하기 위한 조건을 최대한 열어두었습니다.
허용 조건 : 애완동물 가능. 도배해 드림.
애완동물에 대해서는 다들 각자 성향이 있으실 텐데 제가 애완동물을 가능하게 했던 이유는 3가지입니다
1. 임차인 못 구하면 어차피 임대인 손해
2. 애완동물 키운다 해서 그렇게 집이 들어워지지 않는다는 얘기(검색 통해서 보니, 집이 엉망이 되는 경우가 그렇게 많진 않은 것으로 파악함. 물론.. 최악의 경우도 존재..ㅎㅎ)
3. 특약으로 수리비 등 정해서 협의 시 충분히 향후 발생할 리스크에 대처 가능(Ex. 애완동물로 인한 오염 및 기타 손상은 퇴거 시 원상복구 등)
※ 임대인에게 도움 되는 특약 리스트 확인 후 특약 작성 시 시 도움 될 것입니다. ↓
이런 과정을 통해서 애완동물 키우는 것이 그렇게 리스크는 아니라고 보고, 애완동물 가능하다고 함께 홍보하였습니다.
9. 결국 만난 임자(임차인). 역시 집단 지성의 힘인가? 부동산 플랫폼의 힘.
그러다 부동산 중개 플랫폼을 이용하기 시작했습니다.. 제가 가장 크게 도움받은 플랫폼은 직방입니다.
돌이켜보면.. 이 앱은 정말.. 정말 좋은 앱입니다..!!! 집단 지성의 힘이랄까요.
결과적으로, 연락을 다 받지 못할 정도로 많은 연락이 왔습니다.
물론, 연락이 많이 온 만큼 그분들께 방을 다 보여드리려면.. 세입자의 협조가 필요했겠죠? 방을 그렇게 수시로 보러 오는데. 다행히 기존 임차인분과 연락 및 협의는 원만하게 해 놨었던 데다가, 임차인분이 나가고 싶은 의지가 커서 그런지 연락 주시는 분들에게 방을 거의 다 보여드렸더랍니다.
부동산 중개플랫폼에 등록 시 아래 사항들을 체크하면 좋습니다.
- 깨끗한 사진 방, 거실, 화장실, 주방 등 전체적으로 깔끔하게 나온 사진 첨부(기존 임차인의 도움이 있어야 가능)
- 애완동물 등 허용가능한 조건 모두 작성.
- 그 외 장점들 : 채광, 실평수, 등등..
결과적으로.. 50군데..? 손으로 셀 수 없고 전화를 다 받기도 힘들 정도로 많은 분들이 보러 와서 플랫폼에 업로드한 후 최종 3개월 정도 후에 계약을 맺게 되었습니다..
그 부동산은 제 매물 근처 부동산이었을까요..? 전혀 아니고... 차로 2~30분은 족히 와야 하는 거리의 부동산이었습니다.
제 매물을 안 좋게 평가하던 부동산 사장님들을 뒤로하고 플랫폼 업체의 부동산에서는 아주 절실하게 저에게 연락을 주었습니다..("사장님 아직 방남아 있나요.??", "아직 있나요 방??" 등..)
10. 이 어려운 시기에 임차인 구한 총 평
제가 결국에 느낀 점을 정리해 보겠습니다.
- 빌라도 시세라는 게 있지만, 지역 부동산 사장님들 말을 맹신할 필요는 없다. 한지역에만 오래 계셔서 오히려 변동에 대해서 알고 계신 게 맞지만, 가격에 대해서는 본인들의 고지식함으로 변화를 못 받아 들이극 경우도 많다.. 가격에 대해서 너무 보수적으로 보고 계신 분들도 계심(이 지역은 내가 10년을 있었는데 가격 안 올른다니까!!!, 에이~ 이 동네에 그 가격을?? 말도 안 되지~~)
- 임대인도 어느 정도 감수를 해야 함. 비용 지출, 약간의 손실 감수 등 노력을 해야 한다.
- 기존 임차인과도 원만한 관계를 유지하는 것 역시 중요하다. 기존임차인 이사 나가는 날 조정, 손님 오면 방보여주기, 방 사진 찍어 주기, 관리비 가스비 등 정산.. 이 모든 과정이 결국에 기존임차인과 협의와 조정을 통해서 이루어져야 하기에, 원만한 관계를 유지하는 것은 필수라고 봅니다.
- 집단 지성의 힘(?) 플랫폼의 힘(?)을 이용하면, 확실히 도움이 된다.. 비단 직방뿐 아니라 다방, 당근마켓 등 요즘은 너무나도 이용할 수단이 많습니다.
- 결국에 임대인의 노력, 어느 정도 손실 감수, 기존임차인과 원활한 소통, 플랫폼 이용 등 노력을 거치면 시간이 걸리겠지만 어떻게든 임차인을 구할 수 있다.
이렇게 이 어려운 시기에 신규 임차인을 구하며 빌라 역전세에 대처한 경험을 정리해 보았습니다.
임대인 임차인 누구에게나 부동산 계약은 인생에서 몇 안 되는 돈이 오고 가는 날이죠. 시기가 시기인 만큼 더욱 예민하기도 하고 머리가 아프기도 한데 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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