오늘은 임차인들이 많이들 행사하는 계약갱신청구권 혹은 계약갱신요구권이라고 불리는
권리에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 전세/월세 모두 사용 가능한 권리입니다.
계약갱요구권은 시행된 지 꽤나 지난 법인데요, 위와 같은 기사처럼 항상 주목을 받곤 합니다.
그럼 아래 순서에 따라 빠르게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
목차
1. 계약갱신요구권이란 무엇인가
2. 계약갱신요구권의 내용 및 효력
3. 계약갱신요구권은 무엇 때문에 만들어졌는가?
4. 계약갱신 요구권의 법적근거
5. 임대인은 세입자의 권리 행사를 거절할 수 없는가
6. 임차인은 무조건 행사하는 게 맞는가?
7. 계약갱신요구권 행사 방법은 어떻게 하는가? 문자로 행사 가능한가?
1. 계약갱신요구권 이란 무엇인가
정확한 단어는 : 말 그대로, 이미 임대차 계약을 맺은 임차인이, 임차인(세입자) 입장에서 임대인(집주인) 에게 계약을 갱신하게 해 달라라고 요구하는 권리입니다. 뒤에서 더 말씀드리겠으나, 임대인은 거부할 수 있으나 특별한 상황에서만 거부가 가능하다고 보면 되겠습니다.
2. 계약갱신요구권의 내용 및 효력
- 언제 행사 하나 : 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약 생신을 청구할 수 있다.
- 행사 시 효력 : 갱신되는 계약은, 기존 임대차계약과 동일한 조건임. 다만, 보증금은 5% 인상 가능.
- 행사 횟수 : 1회에 한하여 가능.
- 행사 가능한 임대차 계약 : 전세/월세 모두 가능
동일한 조건인데, 보증금 인상이 가능한 건 뭐지..? 이내용은 다음 단계에서 확실하게 알아보겠습니다.
어쨌든 만기 종료 전 2개월 전까지 행사하면, 보증금은 5% 인상 가능하고, 계약은 연장됩니다.
※ 최초 계약이 2020년 이전인 경우는, 만기 종료 전 1개월 까지 행사 시에도 효력이 있습니다.
3. 계약갱신요구권은 무엇 때문에 만들어졌는가?
바로 임차인의 주거 안정을 보장받도록 법적으로 보호받을 수 있도록 만들어 놓은 법입니다.
집주인은 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 없도록, 임차인의
다소 논란? 혹은 힘들어하는 있는 경우도 있고, 임대인 입장에서는 부담스러운 법입니다. 하지만..
4. 계약갱신 요구권의 법적근거
계약갱신요구권은 우리가 흔히 알고 있는 임대차 3 법의 내용입니다. 자세히 알아보고 싶으신 분들은
주택 임대차보호법의 6조의 3과 7조를 참고하시기 바라며, 이전에 제가 임대차 3 법에 대해서도 포스팅을 해놓았으니
궁금하신 분들은 참고해 보시길 바랍니다.
임대차 3법은 법 제정 당시부터 여러 이슈를 몰고 왔었는데요, 이런저런 의견을 떠나서
법은 법이기에 임대인 임차인 누구든 해당 내용은 알고계시면 도움이 되실것 같습니다.
5. 임대인은 세입자의 권리 행사를 거절할 수 없는가
임대차 보호법에서는 정당한 사유 없이 임대인이 거절할 없다고 합니다.
다만, 몇 가지 사유들에 의해 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
그 대표적인 사유들은 아래와 같습니다.
* 혹여라도 임대차 계약 당시, 갱신요구권 행사하지 않는다 라는 특약을 작성했다면? 무효입니다.
- 임차인이 2기의 차임(월세액)에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 직접 거주 하려는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상이 제공된 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의 혹은 중대한 과실로 파손한 경우
이 외에도 더 있지만, 대표적으로 이정도로 정리 해 볼수 있겠습니다.
위 내용들은 국토교통부 사이트에서 자세히 확인 가능하니
필요하신 분들은 꼭 확인해보시길 바랍니다.
계약갱신요구권 임대인 거절 사유 국토교통부 내용 확인하기
6. 임차인은 무조건 행사하는 게 맞는가?
그렇다면, 임차인은 무조건 행사하는 것이 옳은가? "아니다"라고 말할 수 있겠습니다.
전/월세 시장 상황에 따라서 유불리를 따져 행동 가능할 것입니다.
시장 상황에 따라서, 아래 표로 정리해 보겠습니다.
* 시세 : 전세/월세의 시장 가격을 의미합니다.
| 구분 | 시세가 상승하는 경우 | 시세가 하락 하는 경우 |
| 계약갱신요구권 행사 여부 |
행사 하는것이 이익 | 행사 하지 않고 재계약 하는것이 이익 |
재계약을 한다는 것은 무슨 의미인가? 임대인에게 현 시세대로
다시 계약을 원한다고 얘기 후 현 시세에 따라 협의를 통해 재계약합니다. 아마 이 단계까지 갔다면
임대인은 부동산에 연락하는 등 시세를 알아보며 중개인이 가운데서 중개해 줄 가능성도 있습니다.
현재 시세를 파악하는 방법은? ↓ ↓ 아래 실거래가 조회 방법 포스팅을 참고하시면 도움이 되실 것입니다.
7. 계약갱신요구권 행사 방법은 어떻게 하는가? 문자로 행사 가능한가?
계약갱신요구권은 문자, 카톡, 구두, 문서(내용증명) 등 각종 방식이 모두 인정되는 것으로 알려져 있습니다.
보통 임대인과 연락이 수월한 경우에는 문자와 카톡만으로도 충분히 의사소통 가능할 것이고요
내용증명까지 가는 경우는 뭔가 상황이 좋지 않은 단계라고 보셔도 될 것 같습니다.
특히 카톡 같은 경우는, 숫자 1이 없어지면 의사가 전달된 것으로 볼 수 있다고 합니다.
다음 포스팅에서는 실제 문자 혹은 카톡 예시 까지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
마지막으로, 인터넷 정보들을 찾아보니 계약갱신요구권 관련해서
몇 가지 의문점? 혹은 궁금해하는 사항이 눈에 보입니다.
묵시적 갱신이 이루어지면 계약갱신 요구권은 어떻게 되는 것인가?
1개월 전까지만 행사하면 되는 것이 아닌가?
미리 말씀드리자면 2개월 맞습니다(최초계약이 20년 12월 이후인 경우)
임대인이 사유 없이 무작정 거절을 한다면 어떻게 해야 하는가?
임대차 계약에 갱신요구권을 안쓰겠다는 내용이 들어있다면?
등등.. 위 내용들도 빠른 시간 안에 포스팅을 작성해 보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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