아파트, 오피스텔, 원룸 등기부등본 근저당권 보는 방법(갑구, 을구, 말소사항, 등기부등본 빨간줄 해석, 전세/월세 계약)

이제 필수가 되어버린 등기부등본 보는 방법!(주의 or 확인 사항) 안내드리겠습니다.

 

요즘 전세 사기, 그리고 역전세 현상 등 각종 뉴스들로 세입자의 가슴을 철렁하게 하는 소식이 많이 나오고 있습니다.

 

이럴 때마다 항상 등기부등본을 꼼꼼히 확인하라는 조언이 뒤따르는데요

 

도대체 등기부등본에서 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 빠르게 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본 보는 법 목차

1. 등기부등본이란
2. 등기부등본의 구성
3. 등기부등본 항목별 확인 필요 사항, check point
4. 대출(근저당권)이 있으면 무조건 피해야 하나?
5. 근저당권 있는 집 검토하기
6. 말소된 사항은 문제가 없는가
7. 등기부 등본 확인 시점은? 

 

1. 등기부등본 이란?

1) 등기부등본이란? 내가 계약하려는 부동산의 이력이 담긴 문서입니다.

사람의 주민등록 등본과 비슷하다고 생각하시면 이해하기 쉽겠습니다.

사실관계, 권리관계, 채무관계 등을 기록해 놓은 문서입니다.

2) 등기부등본을 확인해야 하는 이유는? 

간단히 말해서, 이 집이 문제가 없는 집인지 확인할 수 있습니다.

소유자가 누구인지, 해당 부동산(아파트, 오피스텔, 원룸 등)에 채무관계가

얽혀있지는 않는지 등등..혹시라도 안 좋은 내용이 있다? → 문제 있는 매물은 거르는 게 답이겠죠?

 

 

 

 

2. 등기부등본의 구성

1) 등기부등본 항목

등기부등본은 크게 표제부,  갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 자세한 내용은, 3번에서 설명드리도록 하겠습니다.

 

2) 부동산 종류에 따른 등기부 분류

토지냐, 건물이냐, 집합건물이냐에 따라서 토지등기부, 건물등기부, 집합건물 등기부로 나뉘기도 합니다.

오늘 포스팅에서는, 가장 많이 찾는 아파트, 오피스텔, 빌라 등 집합건물 대상으로 등기부 등본을 확인해 보도록 하겠습니다.

※ 토지, 건물, 집합건물에 따른 확인해야 하는 등기부등본 

• 토지 : 토지등기부
• 건물(단독주택) : 건물등기부, 토지등기부
• 집합건물(아파트, 빌라, 다가구 주택, 오피스텔) : 집한건물 등기부(토지, 건물이 함께 기재)

 

3. 등기부등본 항목별 확인필요 사항, Check Point

1)  표제부

표제부에는 주택 혹은 토지, 집한건 물의의 아주 기본적인 정보가 담겨있습니다.

기본적인 집 주소, 정확한 동 호수, 용도 / 면적 등이 기재되어 있습니다.

2) 갑구

Check Point → 현재의 주인이 내가 계약하려는 사람과 동일한지 확인!

갑구에는 부동산(아파트, 오피스텔, 빌라)의 소유권에 관한 정보가 있습니다. 이 부동산의 주인이 누구인가? 를 알 수 있는 부분입니다.

위 갑구의 내용을 보면, 맨 아래 3번 소유권 이전이 최종 소유권 이전 내역입니다.

따라서, 맨 아래 기재되어 있는 소유자와 내가 계약하려는 매도인이 동일한지 확인을 하면 되겠습니다.

 

※ 주의사항 : 압류나 가압류, 가등기 가 있는지 확인!

• 압류 : 채권자가 소유권을 임시로 압류한 상태이고, 보통 국세 미납으로 발생합니다.
• 가압류 : 금전, 혹은 그 외에 채권에 대해서 갚지 못할 상황으로 채무자의 현재 자산을 압류해 놓는 절차입니다.

→ 돈을 못 갚아서  집이 경매로 넘어가기 전 단계입니다. 압류/가압류 항목이 기재되어 있다면, 일단 피하셔야겠습니다.

혹은 전문가의 조언을 얻으시길 바랍니다.

※ 갑구에서 볼 수 있는 생소한 용어들

• 가등기 : 부동산 매수하기 전 미리 등기해 놓는 것(소유자가 바뀔 예정)
• 소유권 보존등기 : 집을 짓고 나서 최초로 등기
• 신탁 : 소유자의 소유권이 잠시 신탁회사로 넘어간 상태입니다.

위 3가지 항목이 기재되어 있다면, 일단 특별히 주의! 를 하시고 피하거나 전문가의 조언을 얻으시길 바랍니다.

(조언이라 썼지만, 패스하시는 게 상책일 겁니다)

3)을구

Check Point  → ⓛ 대출 있는지 확인(근저당권) ② 있다면 대출 금액 수준 확인

ex) 아파트 시세의 20% 수준의 근저당, 오피스텔 시세의 50% 수준의 근저당 등 %가 높을수록 안 좋은 매물이란 것은 직관적으로 감이 오시지요..?

을구는, 위 제목에서 알 수 있듯이 소유권 이외의 권리를 기록해 놓은 부분입니다.  부동산에서 소유권 이외의 권리라..? 아마 많이 들어보셨을 근저당권 등의 내용입니다.

 

그래서 을구를 확인해 보니 대출이 발견되었다고 가정하겠습니다. 대출이 있다면 무조건 피해야 하는가??

그건 아닙니다. 이에 대해서는 다음 5번에서 설명드리도록 하겠습니다.

 

※ 을구에서 볼 수 있는 생소한 용어들 : 근저당권, 채권최고액, 전세권, 임차권명령등기

• 근저당권 : 주택담보 대출을 받은 금액(금융기관에서 그 근거로 주택에 담보를 잡아놓은 상태입니다.)
• 채권최고액 : 통산 빌린 금액(근저당 설정)의 120% 수준으로 설정됩니다.
• 전세권 : 전세금 반환에 대한 권리(우선변제권)를 기록해 놓은 것입니다 (기존 임차인이 전세권을 설정).
• 임차권명령등기 : 임대차계약 종료 이후, 보증금을 반환받지 못한 경우 임차인이 신청

근저당권이라는 단어는 많이 보셨을 텐데, 전세권, 임차권 명령등기는 생소하시죠..?

위 용어들 역시 발견했다면, 일단 계약진행은 중단한 후에, 면밀히 검토를 해봐야 합니다.

 

4. 대출(근저당권) 이 있으면 무조건 피해야 하나? 

1) 근저당권이 있으면 무조건 피해야 할까요? 그건 아닙니다.

2) 피해야 하는 집은? → 대출금액이 매매시세에 비해 현저히 높은 경우

ex) 내가 임대하려는 주택의 매매가 시세가 5억이고, 현재 전세가는 4억, 채무액이 3억이다.

→ 시세 5억에서 대출금 3억을 빼면, 2억이 남습니다. 2억으로는 전세가 4억의 50%밖에 안되죠.?

이런 집은 반드시 피해야겠습니다. 경매 넘어갈 경우, 내 보증금을 지킬 수 없습니다.

보통 금융기관의 대출금은 보증금보다 선순위(우선순위)로 근저당권이 설정됩니다.

 

3) 근저당권이 설정되어 있는데, 그렇게 큰 수준은 아니다 + 해당 부동산이 마음에 든다

→ 근저당권 설정 내용을 가지고 전세가 하향을 요구할 수도 있을 것입니다.

그리고, 이를 이용하여 계약당시 전세금을 받으면

"근저당권을 말소시키기로 한다" + "이행하지 않을 경우 계약은 무효로 한다"

라는 조건을 넣을 수도 있습니다(내가 주는 전세보증금으로 빚을 갚는다는 것)

 

"엥.. 이게 무슨 말이지..? 내 보증금으로 빚을 갚는다고..?"

"처음 겪어보면 이거 사기 아니야?라는 생각을 할 수도 있으실 겁니다."

하지만, 이런 상황은 종종 있는 일이며 근저당권이 잡혀있는 집은 임차인이 잘 구해지지 않기 때문에 전세가격도 다른 집에 비해 조금이라도 싸게 내놓는 경우가 일반적입니다. 그렇기 때문에, 근저당권을 발견했다.

→ 무조건 피하기보다는 한 번쯤은 검토를 해보는 것도 좋습니다.

 

 5. 근저당권 있는 집 검토 하기 

1.  시세 대비 어느 수준인지
2.  문제 될 수준이 아니라면, 어느정도가 문제 되는 수준인가?
3. 내가 원하는 집인지 다시한번 검토
4. 가격 조정, 근저당권 말소 조건으로 계약 추진

앞서, 근저당권 있는집이 무조건 나쁘지 않다는 것을 확인했는데요, 그럼 검토 시에는 어떤 순서로 검토를 해야 할지 알아보겠습니다.

① 시세대비 어느 정도 수준인지 : 시세대비 근저당권의 수준 파악

② 문제 될 수준이 아니라면, 문제가 되는 수준은 어느 정도냐..?

"전세금 + 근저당권 < 매매 시세의 80% 이하"

80%가 애매할 수도 있습니다만, 보통 전세가율(전세가/매매가)이 80%를 넘어가면 깡통전세의 위험이 있다고 판단합니다. 따라서, 전세가와 근저당금액을 합쳐도 80% 이하라면 다소 안심되는 상황이라고 보입니다. 특히, 계약 시 근저당권 말소 조건을 넣는다면 계약 후에 전세가율은 더욱 떨어지겠지요? (하지만, 부동산 가격 하락이 계속 이어진다면 장담하기 어렵습니다)

③ 내가 정말 원하는 집인지 다시 한번 검토

더 나은 대안이 있다면, 굳이 고민할 필요도 없겠죠? 특히, 조금이라도 찝찝함이 남는다면, 과감히 패스하라고 말씀드리고 싶습니다. 한두 푼 들어가는 것도 아닌데, 찝찝함을 남길 필요가 없을 것입니다.

④ 가격 조정 요구 + 근저당 말소조건을 계약조건으로 요구

근저당권 걸린 집이, 대출 수준이 그렇게 크지 않고, 여러 조건을 따졌봤을 때 내가 원하는 이상적인 집이다!! 싶으면 가격조정 등의 요구와 더불어 근저당 말소조건으로 계약하는 방안 등을 고려해 보는 것도 나쁘지 않은 선택지일 것입니다.

 

 

6. 말소처리된 사항은 문제없는가(빨간 줄)

가압류, 압류, 근저당권 등이 있어서 등기부 등본이 찝찝한데..

글자에 빨간 줄이 그어져 있다..? 이건 뭐지..? → 이미 해결된 사항으로 보시면 됩니다.

과거 대출이 있었으나, 이미 상환을 한 상태 혹은 빚으로 인하여 압류가 걸렸으나 해제된 상태 등으로 볼 수 있겠습니다.

위 사진을 보면 순위번호 2-1 ~4 모두 근저당권 설정입니다. 그리고 그 위에 빨간 줄이 그어져 있습니다.

위 사진은 바로 다음페이지입니다. 1~4번 근저당권이 모두 말소되었음을 안내하고 있습니다. 이런 경우, 과거에 근저당권이 설정되었으나, 현재는 모두 해소되었다고 볼 수 있겠습니다. 즉, 현재는 문제가 없다고 보시면 되겠습니다.

그럼에도! 부동산, 그리고 주변 전문가가 있다면 반드시 크로스 체크를 해보시길 바랍니다.

특히, 부동산에 반드시 확인해 보시길 바랍니다.

 

 

7. 등기부등본 확인 시점은?

마지막으로, 정말 중요한 내용입니다. 계약을 앞두고 계신 경우, 보통 부동산에서 미리 준비를 해주긴 합니다.

하지만, 시기가 시기인 만큼! 반드시 직접 등기부등본을 확인하시는 걸 추천드립니다.(공부도 되고, 나쁘지 않습니다) 

등기부등본은 1번만 확인하는 게 아니라, 계약 전/후, 잔금 전/후 등 중요한 대금 지급 전후로 반드시 확인이 필요합니다.

특히, 최종 잔금을 치른 이후 다음날에도 다시 한번 확인할 필요가 있겠습니다.

 

여기까지 전월세 계약 전 등기부등본 보는 법/확인하는 방법을 알아보았습니다.

내가 원하는 매물에 대한 정보를 꼼꼼히 파악하여 내 자산과 권리를 지킬 수 있는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.