월세, 전세, 매매 중개수수료(복비) 계산법, 수수료 깎는 팁, 복비 현금영수증

부동산 거래할 때, 복비를 낸다 나는 걸 들어보셨지요??

 

부동산 거래 시, 중개수수료(복비)는 자연스럽게 들어가는 비용입니다.

 

하지만, 얼마를 내는 건지 확실히 모르겠고

 

임대인 임차인 둘 다 내는 게 맞는 건가? 등 헷갈리기도 하실 겁니다.

 

보통 부동산에서 얘기하는 대로 지급하곤 하는데요

 

이 금액이 맞는지, 얼마를 내는 게 맞는 건지, 깎을 수는 있는 건지

 

복비를 내는 시기는 언제인지 확인해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

아래 목차대로 빠르게 확인해 보도록 하겠습니다.

목차
1. 부동산 중개수수료(복비) 란?
2. 수수료는 누가 내는 건가요?, 계산법, 거래금액, 요율
3. 수수료 편하게 계산하기
4. 중개보수를 초과하여 받으면?
5. 깎을 수 있는 건가요? 협상 가능한가?
6. 수수료 지급 시기와 방법, 현금영수증 처리

 

 

 1. 중개수수료(복비)란?

 

우리가 부동산 거래를 할 때, 보통 중개인(부동산)에서 매도인/매수인

혹은 임대인/임차인 간의 거래를 중개해 줍니다.

 

이런 중개 서비스를 제공하고, 발생하는 비용이 바로

"복비"라고 불리는 "중개수수료"입니다.

 

이 중개수수료는 상한선이 정해져 있으며 보통 중개사들은

이 상한에 딱 맞는 금액을 요구합니다(최대치 이기도 합니다)

 

그럼 여기서 체크할 사항 무조건 이 요율을 지급하는 게 맞나요?

→ 아닙니다. 요율 내에서, 협의하에 조정 가능합니다.

이 부분은 아래에서 계속 더 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 2. 중개수수료는 누가 내는 건가요?, 계산법, 거래금액, 요율

 

1) 중개수수료 지급 방식

 

① 매매계약 : 중개사 ← 매도인 / 매수인임대인 / 임차인

② 임대차계약 : 중개사 ← 임대인 / 임차인

 

중개사는, 거래를 성사시키면 임대인 임차인 혹은 매도인/매수인

양측으로부터 중개수수료를 받습니다.

 

2) 계산 방법 

기본적인 계산 방법은 아래와 같습니다. 

" 거래금액 x 요율 " 

여기서 얘기하는 거래금액이, 거래 방식에 따라서 조금씩 다릅니다.

또, 이렇게 구한 금액을 매수인/매도인

임대인 / 임차인 모두 각각 중개사에게 지불하는 것입니다.

(나누기 2 하는 것 아님)

 

거래 유형별 거래금액

① 매매 : 매매금액

* 권리금에 대해서는 법적으로 정해놓은 수수료는 없습니다.

   다만, 권리금에 대해서는 별도의 수수료를 요청할 수 있습니다.

② 전세 : 보증금

③ 월세 혹은 반전세 : 환산보증금

 

월세의 경우가 다소 복잡하기 때문에

월세의 경우 예시표를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

구분	내용
월세거래금액	거래금액 보증금 + 월세액 x 100
	단, 위 금액이 5천만원 이하일 경우 보증금 + 월세액 x 70 으로 적용
Case1	보증금 1000, 월세액 30만원의 계약 거래금액 : 1000 + 30 x 100 = 4,000 5천만원 이하 이므로 수수료 산정시 거래금액은 1000 + 30 x 70 = 3,100 만원 으로 적용
Case2	보증금 2,000, 월세액 40만원의 계약 거래금액 : 2,000 + 40 x 100 = 6,000만원 5천만원 이상 이므로 수수료 산정시 거래금액은 6,000만원 그대로 적용

특히, 월세에서 거래금액(환산보증금)이란? 

"보증금 + 월세 x 100"으로 계산합니다.

즉, 보증금 3000만 원에 월세가 30이면

3,000만 원 + 30 x 100 = 6,000 만원

환산 보증금은 6,000만 원이 되는 것입니다.

그렇지만, 저 공식으로 계산한 값이 3000만 원 이하이면

"보증금 + 월세 x 70"으로 계산한 값이 거래금액이 됩니다.

 

3) 요율은 어떻게 정하는가?

거래금액은 구해봤고, 그럼 요율은 누가 어떻게 정하는 건가요?

중개수수료 요율은, 공인중개사 법에 의하여 정해져 있습니다.

또한, 지역별로 차이가 있기 때문에 반드시 확인이 필요하겠습니다.

 

법으로 정해져 있는데, 지역마다 다른 건 왜 그런 거냐?

공인중개사 법에 의하여 법적으로, 시/도의 "조례"로 정한다고 되어있습니다.

쉽게 말해서, 시/도가 만들어 놓은 법(조례)으로 정한다는 것입니다.

(전혀 쉽지가 않지요..?)  아래 내용 참고 부탁드립니다.

각 시/도별 중개수수료율은 한국 공인중개사 협회 홈페이지

에서 확인 가능합니다. → 공인중개사 협회 요율확인 바로가기

 

 

 3. 중개수수료 편하게 계산하는 법

 

중개수수료는, 부동산 중개수수료 계산기(사이트, 앱)

그리고 네이버 네이버 중개수수료 계산에서

편하게 확인 가능합니다.

부동산 계산기 사이트는, 각종 세금까지 계산을 한 번에

편하게 계산할 수 있게 해 줍니다.

무료사이트이고, 저 역시 편하게 이용하는 사이트이니

부담 없이 확인해 보시길 바랍니다.

간단히 사용법을 안내드리겠습니다.

 

1) 부동산 계산기 사이트 방문 후, 중개보수 클릭

 

2) 거래 방식(매매, 전세, 월세) 주택 종류(주택, 오피스텔, 분양권)를 선택합니다.

 

3) 거래한 금액(보증금, 월세)을 입력합니다.

 

4) 최종적으로 중개수수료가 계산됩니다. 

최종 계산된 중개수수료

 

여기까지, 중개수수료를 편하게 계산할 수 있는

중개수수료 계산기의 사용법을  알아보았습니다. 

 

 

 

 

 4. 중개수수료를 상한 요율보다 높게 받으면?

위에서 중개수수료의 지역별 상한 요율을 살펴봤습니다.

혹시, 중개사가 이것보다 높은 수수료를 요구한다면 어떻게 되는 것일까요?

→ 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

심각한 법 위반 사항이니, 중개수수료를 초과하여 받는 중개사가 있다면

이를 반드시 지적하여, 바로잡아야 할 것입니다.

바로잡지 못한다면... 경찰서로..ㅠ

 

 

 5. 복비는 깎을 수 있을까? 협상 가능한가? 

 

결론부터 말씀드린다면, "깎을 수 있다" ("협상이 가능하다" )입니다.

 

법적으로, 중개수수료는 상한선일 뿐이고

상한선 내에서 협의하게끔 되어있습니다.

 

다만, 상황을 봐가면서 깎아야 한다고

그럼 언제 깎아야 하는가? 아래는 개인 경험에 의한 것이니

참고로 봐주시길 바랍니다.

간단하게 얘기해서, 모든 거래가 마무리되기 전에

미리 얘기해서 복비를 협상하는 게 좋습니다.

 

1) 매매 계약 시

Case1 : 내가 원하는 매물을 잘 찾았다

내가 원하는 매물을 겨우 찾았고

(원하는 매물은 여러 가지 조건이 있겠지요..?

가격, 입지, 계약 조건 등..)

 

추가로 부동산 시장이 상승장이어서

이 매물을 노리는 사람이 여럿 있는 것 같다.

깎을 필요가 있을까요?

 

→ 굳이 깎아서 좋은 매물 찾아준 중개사분에게

고민거리를 남길 필요가 없다고 생각합니다.

얼른 계약 맺어서, 매물을 확보하는 게 우선인 상황이라 생각합니다.

 

Case2 : 100% 원하는 매물은 아니다. 

하락장인데 나 말고 이 매물을 거래하려는 사람이 많이 보이지도 않는다.

(보통, 여러 부동산 다녀보면 매물이 인기가 있는지 없는지

대략 분위기를 알 수 있을 것입니다)

→ 한번 협상을 시도(깎아볼 만한)해볼 만한 상황이라 생각합니다.

 

2) 임대차 계약 시

임대차 계약할 때도 매매계약과 동일하게

이해하시면 될 거 같습니다.

이 역시 두 개의 다른 상황에 따라 다를 것입니다.

 

Case1 : 내가 원하는 매물을 여기저기 돌아다니며 잘 찾았다

내가 정말 원하는 매물을, 누가 봐도 좋아할 것 같은

컨디션 좋은 매물을 중개사가 잘 소개해 주었다.

특히, 물건을 하나가 아니라 여러 개를 비교해 가며

좋은 매물을 잘 소개받았다.

→ 굳이 깎을 필요가 없으며, 상한 선내에서 중개사가 얘기하는 대로 지급

하여 좋은 매물 구해야 하는 상황으로 생각합니다.

 

Case2 : 매물을 찾긴 했는데, 아쉽다.

매물을 구하긴 했는데, 사실 더 좋은 매물은 놓쳤고

방 컨디션이 내가 100% 마음에 들지는 않는다.

매물도 주변에 꽤 있어서, 더 구하려면 구해볼 수 있으나

나의 상황(이사 날짜, 위치 등등)에 맞춰서 어쩔 수 없이

100% 내키진 않지만, 계약해야 함.

특히, 중개사와 물건을 여러 개 보지도 않았다.

→ 이런 경우에는, 한번 협상해 볼 만한(깎아볼 만한)

상황이라 생각합니다. 

 

3) 복비를 깎는 시기는? , 깎는 팁은? 

이왕이면 가계약금 보내기 전에 미리 중개사와

얘기를 해서 조정해 보는 것을 추천드립니다.

이미 계약을 다 하고, 갑자기 복비를 깎아 달라고 하면

 

중개사도 긴장되고, 왜 이제 와서 이런 얘기를 하나?

하는 생각이 들 겁니다. 특히, 계약을 했으면 이미 계약당시

중개수수료는 000원입니다.로 안내받은 상태일 것입니다.

모든 안내를 마쳤는데, 갑자기 요청을 한다면 누구라도 난감할 것입니다.

 

4) 중개 수수료 깎는 소소한 팁

금액을 무조건 반으로 깎는다든지 이런 건 사실상 어렵고

예의에도 어긋날 것입니다.

상호 협의하에 원만하게 조정을 해보는 것이 좋습니다.

 

"중개사님, 금액이 좀 타이트해서 그런데, 중개보수 어느 정도까지 생각하시나요?"

"중개사님, 저 이방 너무 마음에 드는데, 수수료가 얼마나 될까요?"

답을 듣고 나서

"중개수수료 조금(000원)만 조정해 주시면 가계약금 지금 바로 보내겠습니다"

특히, 중개사 분들이 "나중에 얘기하자" 혹은 "내가 알아서 잘해드릴게"

이런 얘기를 하면, 바로 수긍하지 말고 확실하게 지금 정하고 싶다고 말씀드려서

정하시길 추천드립니다.

 

 

 6. 복비 지급 시기와 방법, 현금영수증 처리

 

공인 중개사 법에서, 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날이라고 표현하고 있습니다.

 

즉, 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다.

 

1) 사전에 협의하여 경우 : 협의한 날에 따라서 계약일 / 중도금 지급일 / 잔금일

2) 사전에 협의하지 않은 경우 : 위 공인중개사법 시행령에 따라, 잔금일로 볼 수 있겠습니다.

 

제 경험상으로, 계약일에 수수료를 달라고 하신 분들은

없긴 했습니다. 하지만, 다른 분들의 거래사례를 들어보니

계약일에 지급하신 분들도 있다고 합니다. 이점 참고 하시길 바랍니다.

 

마지막으로, 중개수수료는 현금영수증 모두 처리 가능하니

꼭 요구하셔서 챙기길 바랍니다.

특히, 부동산 중개수수료는 양도세 계산 시 비용으로 인정되어

조금이라도 세금 감면이 가능합니다.

 

여기까지 부동산 복비, 중개수수료에 대해서 알아보는 시간을 가져봤습니다.

 

아마 부동산 거래를 앞두신 분들이 많이 찾아볼 내용을 작성한 거 같은데요

 

중개수수료를 잘 파악하여 모두 안전한 거래를 마무리하셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.