전월세 전환율 간편한 계산법, 전월세 가격 비교 방법

전세 월세 전환율 계산법 궁금하신 분들 많으시지요?

요즘은 특히 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타나면서

 

전세를 월세 전환 시 적절한 보증금, 월세액이

얼마인지 궁금하신 분들이 많으실 것 같습니다.

 

보증금금액에 따라서 월세는 어느 정도 수준이 되는지

아래 목차에 따라 빠르게 확인해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

목차
1. 전월세 전환율이란?
2. 전월세 전환율 근거는 무엇인가?(기계약에 한해서)
3. 신규계약 시 적용되는 전월세 전환율은?

 

1. 전월세 전환율이란?

전세를 월세로 환산 시, 적용하는 서로 환산해 주는 개념이라고 보시면 되겠습니다.

보증금당 월세의 비율이라고 보시면 되겠습니다.

* 신규계약에는 적용되지 않으며, 기존계약을 재계약 혹은 갱신할 때 적용되는 내용입니다.

아주 간단한 개념을 먼저 훑고 가겠습니다.

 

보증금이 올라갈수록 월세는 싸지고

보증금이 내려갈수록 월세는 비싸진다

 

대부분 당연하게 받아들이는 사실일 것입니다.

이런 걸 어디선가 한 번쯤은 들어보셨을 것이라 생각합니다.

근데, 부동산이나 임대인 마음대로 정할 수 있는 숫자가 아니고,

이 비율은 지켜야 할 선이 있습니다.

다음장에서 더 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

 

2. 전월세 전환율은 근거가 무엇인가?(재계약에 한해서)

전월세 전환율은, 법적인 근거가 있습니다.

어떤 경우에는 동네마다 다르다? 그런 얘기가 있기도 한데요

실제로는 바로 주택임대차 보호법에서 명확하게 정해놓았습니다.

내용을 간략히 살펴보도록 하겠습니다.

결론부터 얘기하면 내용은 아래와 같습니다.

○ 법적으로 기준을 제시하며, 그 기준을 지켜야 함

○ 그 기준을 초과하는 임대료를 받았을 경우 돌려주어야 한다.

 

1) 주택 임대차 보호법에서 제시하는 근거

주택 임대차 보호법에서는, 전월세 전환율을 정해놓고 있습니다.

1. 은행법에 따른 이율 : 현재 10%

2. 기준금리(3.5%) + 2% = 5.5%

* 대통령령으로 정하는 이율은, 주택임대차보호법 시행령에 나와있습니다.

 

위 법적 근거에 따라 1,2 둘 중에 낮은 이율을 적용하고

그것으로 산출된 월세액 이상은 받을 수 없게 되어있습니다.

따라서 2번을 적용하면 전환율은 5.5%입니다.

 

" 계산법 = 전세보증금 x 전환율 ÷ 12 "입니다.

한번 예시로 계산을 해보겠습니다.

 

예시) 전세 만기가 되어, 월세로 전환하고자 함

보증금 5억 원의 전세계약 보증금 2억으로 협의 시,

적정 월세는 (5억 - 2억) x 5.5% / 12 = 137만 5천 원입니다.

 

 

2) 만약 이를 어길 시에는? 돌려주어야 한다.

주택임대차 보호법에서는, 전월세 계산 비율의 상한을 정해놓고

이를 어길 시에는 돌려주어야 한다고 명확히 해놓았습니다.

 

따라서, 혹여라도 재계약 시 위의 내용대로

계산한 내용보다 많은 월세액을 지급하게 된 경우 돌려달라고 요구할 수 있겠습니다.

여기까지, 재계약에 해당되는 내용을 얘기해 봤습니다.

 

그럼 신규계약의 경우에는 어떻게 될까요? '

다음 내용에서 바로 알아보겠습니다.

 

3. 신규계약 시 적용되는 전월세 전환율은?

한마디로 얘기해서, 신규계약의 전월세 전환율은

2번에서 설명드린 내용 같은 법적인 근거는 없습니다.

 

신규로 집을 구하는 경우에는 시장에서 형성되어 있는 가격과(금리, 수요)

임대인-임차인간 협의에 달려있습니다.

다만, 약간의 계산을 통해서 전세, 월세를 비교해 볼 수가 있겠습니다.

신규 계약을 위해 본 매물이 월세, 전세 각 1개라고 가정하고, 비교를 해보겠습니다.

 

1) 전세, 월세 매물 가격 비교 방법

현재 상황 : 2천만 원의 자금 보유

아래 2개의 마음에 드는 매물을 비교중이다 가정하겠습니다.

 

① 월세매물 : 보증금 2,000만 원, 월세 52만 원

② 전세매물 : 전세보증금 2억, 부족한 금액 1억 8천은 금융기관 통해 조달 예정.

현재 이율 4%로 가정(* 지금 내가 은행에서 돈을 빌리면 이율이 4%이다.)

전세매물의 매월 이자 비용 = 1억 8천만 원 x 4% / 12 = 60만 원

즉, 이렇게 계산당시의 이율로 계산을 해보면

월세, 전세 서로 계산을 통해 비교가 가능하겠습니다.

 

두방의 컨디션이 비슷하다면?

위의 상황에서는, 굳이 전세를 고집할 필요가 없겠습니다.

 

2) 매물 비교를 통해 얻을 수 있는 것

그럼 왜 굳이 이런 걸 비교해봐야 할까요,,?

이런 계산을 통해서 얻을 수 있는 점을 작성해 보겠습니다.

 

1) 나는 월세를 구하는 상황이다.

2) 부동산에서 월세매물이 없어 전세매물을 보여줬는데, 방이 너무 마음에 들었다.

3) 부동산 통해 들어보니, 임대인이 월세로 전환도 가능하다 했다.

4) 위 계산법을 통해서, 내가 가용가능한 금액을 계산해 보면

전세매물도 감당 가능하다는 결론이 나온다.

 

대단한 것은 아니지만, 막상 원하는 방을 보러 구하러 다니다 보면

잘 생각이 안 나기 마련입니다.

 

위 내용을 참고하셔서 매물 구하시기 전에 먼저 숙지하셔서

 

안전한 계약을 마무리하시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

감사합니다.