최우선변제금 계산 방법, 소액임차인 기준, (23년 2월 21일 이후)

※소액임차인, 최우선 변제금에 대해 안내드리겠습니다.

 

부동산 시장에 안 좋은 시기입니다.

 

전세가하락, 역전세 전세사기 등으로 걱정이 많은 분들이 계실 겁니다.

 

특히, 원룸, 투룸, 오피스텔이나 빌라를 구하실 때 최근에

 

최우선변제금을 이내로 많이 구하려고 한다는 소식을 들었습니다.

 

오늘은 그래서 최우선변제금이 무엇인지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

그럼 아래 순서에 따라 빠르게 확인해 보도록 하겠습니다.

목차
1. 소액임차인 최우선변제금이란? 
2. 최우선 변제를 받기 위한 조건
3. 최우선 변제를 받을 수 있는 금액과 예시
4. 최우선변제금, 소액보증금의 기준 날짜 기준

 

1. 소액임차인 최우선변제금액(변제권)이란?

한마디로 보증금 중 일정액을

다른 담보물권보다 우선 하여 변제받을 권리

라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

내가 임차인으로 살고 있는 집이, 근저당권(빚)이 설정됐고

그 돈을 임대인(집주인)이 갚지 못해 경매에 넘어갔을 때

우선하여 돈을 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

한마디로 집주인이 돈못갚아서 경매에 넘어가도

내 보증금은 지킬 수 있는 그런 상황입니다. 

 

흔히들 "보증금이 최우선변제금 5,500만 원 이내이면

안전한 거 아니야?"라고 생각하실 수 있는데 

 

반은 맞고, 반은 아니라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

누구나 최우선 변제를 받을 수 있는 건 아니며

일정요건을 갖추어야만 보호를 받을 수 있습니다. 

그럼 다음장에서는 그 조건에 대해 알아보겠습니다. 

 

※ 최우선변제금은 법적용어인가?

최우선 변제금이라는 단어는 개념적인, 혹은 실무상 용어입니다.

주택임대차 보호법 등 어디에도 최우선 변제라는 용어는 없습니다.

그래서 검색을 해봐도, 뭔가 명확하지 않은 내용이 많이 나옵니다.

"이런 법적인 요건들에 의해 최우선변제가 된다"

라고 이해하시는 게 더 정확하겠습니다.

 

 

2. 최우선 변제를 받기 위한 조건

조건을 짧게 요약해서 말씀드리면

소액임차인에 해당해야 하며

대항력을 갖추어야 합니다.

1) 조건 1 : 소액임차인에 해당해야 함

가장 먼저, 법적으로 정해놓은 소액임차인에 해당해야 합니다.

소액 임차인의 기준부터 알아보겠습니다.

소액임차인 기준은 주택임대차 보호법 시행에 나와있습니다.

※ 전세 월세 모두 보증금을 기준으로 합니다.

가장 최근의 금액은 아래와 같습니다.(23.2.21~)

◎ 소액임차인 기준(23년 2월 21일 이후)

지역	기준금액
서울시	1억 6천500만원
과밀억제구역(서울특별시 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4천500만원
광역시(과밀억제구역 제외) , 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천500만원
그 외 지역	7천500만원

* 과밀억제권역 이란? 인구와 산업이 집중되어 있거나 집중될 우려가 있는 지역으로

이전이나 정비가 필요한 구역

 

2) 조건 2 : 점유와 전입신고

보통 점유와 전입신고를 "대항력을 갖춘다"라고 표현하기도 하는데요

최우선변제권을 갖기 위해서도 동일한 기준이 적용됩니다.

* 점유란? 그 집에 들어가 사는 것

 

 

3. 최우선 변제 가능한 금액과 예시

 

위 2번에서의 조건들을 맞춘 경우에는 아래의 금액이 우선으로 변제 가능합니다.

◎ 최우선변제금액(23년 2월 21일 이후)

지역	기준금액
서울시	5천500만원
과밀억제구역(서울특별시 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	4천800만원
광역시(과밀억제구역 제외) , 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	2천800만원
그 외 지역	2천500만원

최우선 변제가 가능한 금액들 역시 지역마다 다른데

가장 최근의 기준으로는 위와 같습니다. 

내용이 쉬운 듯 복잡하여, 예시를 통해 설명해 보겠습니다.

■ 최우선변제 금액 예시 1

요건 구분	내용
지역	서울시
전세 or 월세	월세
보증금	8,000만원
계약당시 근저당권	없음
계약이후 근저당권	1억
소액임차인 해당하는가?	해당
우선변제받는 금액은?	5,500만원
우선변제 못받는 금액은?	2,500만원

■ 최우선변제 금액 예시 2

요건 구분	내용
지역	서울시
전세 or 월세	월세
보증금	5,000만원
계약당시 근저당권	없음
계약이후 근저당권	1억
소액임차인 해당하는가?	해당
우선변제받는 금액은?	5,000만원
우선변제 못받는 금액은?	0원

■ 최우선변제 금액 예시 3

요건 구분	내용
지역	서울
전세 or 월세	전세
보증금	2억원
소액임차인 해당하는가?	미해당
우선변제받는 금액은?	0원
우선변제 못받는 금액은?	2억원

한번 예시를 들어봤습니다.

말로만 설명하면, 다소 복잡한 내용이기에 한번 

케이스별로 예시를 만들어봤습니다.

예시 3이 특히, 중요한데 소액임차인이 아닌 경우, 

최우선으로 변제는 어렵겠습니다. 

 

근데 아직 마지막 얘기가 남아있습니다.

지금 계속 내용마다 23년 2월 21일 이후라는 내용을 담았는데요

그럼 지금은 당연히 모두 저 기준이 맞을까요?

 

정답은 아쉽게도 아닙니다.. 조금 더 확인해야 할 사항이 있으니

다음장에서 마지막으로 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

4. 최우선변제금, 소액보증금의 날짜 기준

앞에서 많은 내용들을 확인해 봤습니다.

다만, 최우선변제 가능금액 그리고 소액임차인의 금액 기준

최우선변제금액의 기준은 시기마다 다릅니다.

 

바로 "선순위 담보 물권의 접수일" 이 기준일입니다.

무슨 말인지 간단한 예시를 빠르게 확인해 보도록 하겠습니다.

■  (세입자로) 입주하려는 부동산에 근저당권이 있다.

해당 근저당권의 접수일, 이 기준 시점이 되겠습니다.

즉, 2023년에 해당 부동산에 세입자로 계약을 하여도

이전에 설정해 놓은 근저당권이 아직 말소되지 않았으면

그 시기의 소액보증금, 우선변제금액 기준을 따릅니다.

■  (세입자로) 입주하려는 부동산에 근저당권이 없다.

가장 최근 기준의 소액보증금, 우선변제금액 기준을 따르면 되겠습니다.

 

이제 과거의 기준날짜별 금액을 확인할 필요도 있어졌습니다.

과거의 기준은 주택임대차 보호법 시행령에서 확인할 수 있습니다.

아래와 같은 내용으로 되어있으며, 대한민국 법원 등기소에서

확인 가능합니다.(기간별 소액임차인 최우선변제금 기준 확인 바로가기)

※ 한도는 무제한이냐?

아닙니다.. 주택가액의 1/2 까지만 우선변제 가능합니다.

이역시도 쉬운 듯 어려운 얘기인데요.

쉽게 말해 내가 최우선 변제받을 수 있는 금액의 한도는 주택가액의

1/2이 최대 수치입니다. 주택가액은 매매가가 아닌

경매 시 해당 주택으로 배당되는 금액을 주택가액으로 본다고 합니다.

저역시도 이 부분은 어려운 점이 있어 추후 다시 업데이트하도록 하겠습니다.

 

오늘은 다소 어렵고 복잡한 최우선변제금액, 그리고 소액임차인 금액에 대해

알아보는 시간을 가져봤습니다.

 

그럼 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.