임대인 에게 도움되는 특약 리스트(feat.주택 임대차 보호법)

임대인을 위한 특약을 정리해 보록 하겠습니다.

 

유튜브나 블로그에 보면 임차인을 위한 특약은 많이 있는데, 임대인을 위한 것은 많이 없는 것 같습니다.

 

계약이라는 것은 임대인 임차인 모두에게 큰돈이 오고 가는 중요한 사항이므로, 임차인에게 중요한 만큼, 임대인에게도 중요한 것은 동일한 사실일 것입니다.(악성 임대인은 물론 제외) 

 

그리하여 오늘은 임대인을 위한 특약을 한번 정리해보고자 합니다.

 

아래의 순서대로 빠르게 확인해 보도록 하겠습니다.

목차
>1. 임대인을 위한 특약 리스트
>2. 특약의 의미와 부연 설명
>3. 특약 작성 시 주의사항 : 특약의 법적 효력
>4. 그럼 특약은 안 써도 되는 거 아닌가? 어차피 법적이 우선인데

 

가장 먼저 임대인을 위한 특약 리스트는 아래와 같습니다.

 

 

 

1. 임대인을 위한 특약 리스트

• 세입자가 거주 중 주택의 기본 시설을 훼손했을 경우 원상 복구한다
• 반려동물을 기르지 않는다. 
• 반려동물을 키우게 되면, 집주인에게 통보한다(입주 당시 안 키운다고 했을 경우에 대비 필요)
• 반려동물을 기를 경우 반려동물로 인한 오염, 훼손은 원상 복구한다(벽지 시설물 일체)
• 실내 흡연 금지.
• 못질, 페인트칠 금지(거주 편의상 필요시 임대인과 협의 후 진행)
• 만기 전 퇴거 시 새 임차인의 중개 보수를 임차인이 부담한다
• 만기 전 퇴실 시 임차인은 다음 세입자 입주 시까지 관리비, 월 차임을 부담하기로 한다.
• 향후 해당 호실 매매 시, 새로운 임대인에게 방을 보여주는데 협조한다.
• 만기 전 퇴실시, 임차인이 중개 수수료를 부담한다.* 중개 수수료의 경우, 계약의 당사자(임대인, 신규임차인)가 부담하는 것이 원칙이나 현재 계약하는 임차인이 사정상 계약기간을 전부 이행하지 못하고 계약 만기 전 퇴실할 경우, 보통 협의를 통해 계약을 해지하는 쪽이 부담(임차인)
• 월세 지연 시, 법정 이자율로 연체이자율을 부과한다(법정 이자율 : 5%)
• 월세 2달 이상 연체 시, 계약을 해지할 수 있다.
• 퇴실 예정인 경우 만기 2개월 전 퇴실 통보 한다. 미 통보 시 자동 연장
• 퇴실 통보시 신규 세입자를 구하는데 협조한다(현관 비밀번호 공유 등) 

 

2. 특약의 의미 부연 설명

※ 특약의 정의 : 특별한 조건을 붙인 약속

사실 계약 당시 저런 문구들을 보면, 왠지 무시무시하고 임차인 입장에서 이거 잘못하다 손해 보는 거 아닌가..? 하는 생각이 들 수도 있습니다. 하지만, 잘 생각해 보면 사회통념상 자연스럽게 인지하고 있는 경우가 대부분이며 법적으로도 당연한 부분도 있습니다(만기 2개월 전 퇴실, 원상복구 의무 등)

 

따라서, 계약 시 이런 문구를 보고 임차인 분들은 다소 의문을 제기할 수 있으나 서로 원만한 협의를 통해 해당 특약을 작성하는데 합의를 하시면 되겠습니다. 몇 가지 특약 문구를 한번 함께 짚어보도록겠습니다.

• 애완동물 키워서 집이 더러워졌다 → 너무도 당연하게 원상복구 해야겠죠.
• 만기 전 퇴실 시 차임 등 부담  →  통신사 약도 계약기간 전에 해지하면 위약금 내듯이 부동산 계약도 동일한 이치겠죠
• 마지막으로, 퇴거 예정인 경우 신규 세입자를 구하는데 협조  →이 부분은 무조건 세입자분이 협조해줘야 하는 것은 아닙니다. 다만, 우리가 방을 구하러 다닐 때만 생각해 보면 어찌 보면 당연한 이치일 수 있습니다. 이방 저 방 다 보면서 선택을 하는데, 난 계약기간 동안 내방이니까 방을 안 보여준다면,, 다음세입자는 정말 구하기 어려울 수 있습니다. 

3. 특약 작성 시 주의사항 : 특약의 법적 효력

위 특약 리스트를 봤을 때 뭐든 특약에 써놓으면 될 거 같은 느낌이 드시지요?

하지만, 엄연히 법적인 테두리 내에서 가능한 특약만 작성해야 합니다.

대법원 판례상으로 주택임대차 보호법을 넘어서는 범위의 특약은 효력이 없다고 나와있습니다.

"주택 임대차 보호법상, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다", "특약은 법 위에 있지 않다"

라고 볼 수 있겠습니다. 주택 임대차 보호법의 취지 자체가 임차인을 보호하기 위한 법입니다. 따라서, 임차인에게 법적으로 부여된 권리를 침해하는 사항들은 모두 무효라고 보면 되겠습니다.

(ex. 임차인은 전입신고를 하지 않기로 한다, 임차인은 1년 뒤 퇴실하기로 한다)

 

임대인 분들도 한 번은 너무 임차인에게 불리한지 여부를 한 번쯤은 따져볼 필요가 있고, 법적 효력이 없는 특약 리스트도 한번 살펴볼 펼 요가 있겠습니다. 다음번 포스팅에서는 법적으로 효력이 없는 특약 리스트를 한번 확인해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

4. 그럼 특약은 안 써도 되는 거 아니야..? 어차피 법이 우선인데

특약이 있다고 해서, 임차인들이 무조건 특약을 이행할 것이라는 보장도 없습니다. 주택 임대차 보호법에서 보장하는 권리를 침해하지 않는 범위 내에서 쉽게 말해 양자 간  약속을 한 사항인데, 약속을 어긴다면 사실 강제하긴 쉽지 않습니다. 다만, 임대차계약 맺는 당시 서로가 서로를 신뢰하지 못하는 상황에서, 최소한의 약속을 하는 정도로 주의 및 환기 정도로만 하여도 저는 특약의 목적은 달성이라고 생각합니다.

 

가령, 임차인으로써 처음 거주를 하는 사회초년생이라면, 다소 경험이 부족하여 본인 살던 집처럼 여겨 방을 주의하지 않고 쓸 수 있습니다. 이런 경우, 계약 시 특약으로 이런 사항들을 명기하고 서로 합의하게 된다면, 아무리 경험이 부족하여도 한 번쯤은 주의를 할 수밖에 없을 것입니다.

 

막상 저렇게 원상복구 하는 게 원칙이고 특약에 작성한다 하여도, 생활 오염 및 사람이 살다 보면 생기는 흠집들은 생기는 게 너무도 당연하겠습니다. 임대인 입장에서도 이걸 복구하라고 하기도 애매하고, 임차인 입장에서도 이걸 복구하기는 억울한 상황들.. 그런 경우 보통 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.

 

또, 중도 퇴실 시 임차인이 복비를 부담하기로 했음에도 불구하고 만기 전 퇴실하려는 임차인이 경제적 사정에 의해 복비부담을 조금이라도 경감해 줄 것을 요청할 수 있습니다. 이런 경우, 임대인의 상황을 봐가면서 조율해 주는 것도 충분히 발생 가능한 상황입니다.

 

다만, 특약을 작성해 놓으면 이런 상황을 최소화 하려는 하나의 장치라고 보시면 되겠습니다. 

 

여기까지 임대인을 위한 특약에 대해 알아보는 시간을 가져봤습니다.

 

임대차 계약을 앞둔 분들께 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.