전세보증보험 가입 한도 계산법(가입 안되는집), 공동주택가격 하락의 영향(특히 빌라/오피스 전세)

작년부터 연이어 뉴스를 뒤덮고 있는 전세사기로 인해서 보증보험 가입은 필수가 되어버렸습니다.

 

하지만, 전세 보증한도가 얼마나 되는지, 임대인 임차인 모두가 헷갈리는데요

 

이 와중에 공동주택 가격이 하락하여 가입가능한 보증 한도가 더 줄어든다는 얘기가 있습니다.

최근 위와 같은 기사를 보신 분들이 많을 텐데요, 전세보증이랑 공시가격, 공동주택가격이랑

 

이게 무슨 상관이야? 무슨 얘기지?라는 생각이 드실 수 있을 겁니다.

 

이 모든 게 주택의 보증 한도가 공동주택가격과 연관이 돼있기 때문입니다.

 

그럼 빠르게, 보증 보험 가입 가능 한도 계산법과 최근 공동주택가격의 변동에 대해 한도에 미치는

 

영향에 대해 알아보도록 하겠습니다. 오늘의 포스팅은 임대인, 임차인 모두에게 도움이 될 것입니다.

 

1. 전세 보증보험 한도 계산법

먼저, 전세대출가능금액 혹은 보증보험 가입가능금액 산출 시 보통 주택 시세 x 70%~90%로 설정하는 것이 일반적입니다.

다만, 일반 아파트의 경우 거래량이 많아 시세라는 것이 존재하는 반면 빌라의 경우 거래가 많지 않아

시세를 파악하기 어렵습니다. 따라서, 빌라의 시세를 평가할 때는 공동주택가격 x 1xx% 같은 방식으로

평가하는 것이 일반적입니다. 아래 내용으로 요약할 수 있겠습니다.

구분	가입 가능한 전세보증금 한도
아파트	- HUG : KB시세 X 90% 이내 - HF : KB시세 X 90% 이내          or 인터넷 부동산 테크 시세 x 90% * 7억 이하(지방 소재 : 5억 이하)
빌라(다세대)	시세가 없는 경우 : 공동주택가격 X 126% 이내 시세가 있는 경우 : 시세 x 90% 등의 방법 → 각 보증사 홈페이지에서 별도 확인
오피스텔	시세가 없는 경우 : 기준시가 X 126% 이내 시세가 있는 경우 : 시세 x 90% 등의 방법 → 각 보증사 홈페이지에서 별도 확인

* 인터넷 부동산 테크 홈페이지 바로가기

* 보증사별 상세 요건은, 반드시 홈페이지 확인 부탁드립니다. 

 

 

 

아파트의 경우 HUG, HF, SGI 각각 80%, 90% 등 차이는 있으므로 자세한 내용은 홈페이지에서 확인하시는 것이

정확할 것입니다. (HUG : 90%, ). 반면, 빌라와 오피스텔은 공동주택가격 혹은 기준시가 X 126%는 사실상 고정된 수치라고 보시면 됩니다. 그 이유인즉슨, 빌라의 경우 역시 거래가 된다면 KB시세 혹은 최근 거래가액 등을 토대로 선정하지만

가장 중요한 것은 "거래량이 아파트에 비해 매우 적다는 것"입니다. 따라서, 빌라와 오피스텔의 경우 126%라는 숫자를 잘 확인하면 되겠습니다. 조금 부연설명을 드리자면, 126%라는 숫자는 빌라/오피스텔 등 주택의 가격을 공시가격 x 140%로 본다는 것이고, 그 주택 가격의 90%만 보증이 되기 때문에 140 x 90% = 126%라는 숫자가 나오게 되는 것입니다.

 

※ 단, 최근에 거래가 많았던 빌라 혹은 오피스텔은 예외로 다른 금액이 적용 가능할 수 있습니다. 하지만, 제가 직접 위 보증회사에 전화 및 방문 문의까지 드려봤으나, 불가하다는 답 혹은 그런 사례 자체가 별로 없기 때문에 보증사에서도 대답을 잘 못하는 점을 확인했습니다. 따라서, 그냥 공동주택 가격 x 126%로 알고 준비하는 게 속편 합니다.

 

2. 공동주택가격의 쓰임새 및 중요성

위에서 알아보았듯이, 빌라 전세의 경우는 공동주택 가격이 보증보험 가입 가능 한도에 직격탄을 줍니다.

따라서, 최근 공동주택가격 하락이 문제 있은 점이며 가장 큰 영향을 주는 것은 아래와 같습니다.

1) 전세 보증보험 한도(HUG, HF)

2) LH임대주택 보증 한도(보증보험은 아니지만, 동일한 한도 내에서 대출 가능)

3) 청년 버팀목 전세자금 대출 한도

 

공동주택가격 혹은 기준시가는, 단순히 보증보험 한도뿐 아니라, 우리나라 정책 자금 대출 시에도 영향을 미칩니다.

쉽게 말해 내가 정책자금을 활용해서 전세를 들어가려는 집의 전세가격이 공동주택가격(or 기준시가) x 126% 이상이면

그 정책자금 대출은 활용하지 못하는 것입니다. 이는 임대인, 임차인 모두에게 중요한 사항입니다.

3. 공동주택 가격 하락 시 대처법

도대체 공동주택 가격을 왜 내리는지, 이해가 하나도 안 가지만 일단 공동주택 가격이 하락했고 전세금은 줄어들게 생겼습니다. 요즘 분위기는 아마  대부분 느끼실 수 있는데, 전세보증보험 가입이 안되면 세입자 구하기가 매우 매우 힘들 것입니다. 따라서, 최대한 아래의 노력을 통해 임차인을 맞이할 수 있도록 노력해 봐야겠습니다. 

※ 마지막 중요한 점은, 저 126%라는 숫자가 2022년만 해도 150% 수준이었습니다. 따라서, 전세보증 가능 한도는 2년 사이에 기본적으로 20% 이상 줄어들었으며, 최근에는 공동주택가격까지 하락하며 이 영향이 더욱 커졌습니다.

1) 임대인(기존 세입자가 있으며, 만기로 인해 신규 세입자 모집하는 경우)

: 최대한 전세 보증 보험 가입 가능 하도록 금액 조정 및 줄어든 금액을 월세로 전환

Ex) 기존 전세금 : 1억 5천 , 보증보험 가입 가능 금액 : 1억 2천, 신규세입자는 보증금 1억 2천에 월세 15만 원으로 구하고 기존 임차인에게 반환할 보증금 부족 금액 3천만 원은 신용대출 등 금융을 통해 해결(여유자금이 있다면 Best!)

2) 임차인(신규임차인 및 기존임차인(갱신 혹은 재계약) 모두 해당)  

: 임차인도 영향이 없는 것은 아닙니다. 갱신 시에도 공동주택가격 하락 등으로 전세보증보험 가입 가능 한도가 줄었기 때문에, 이를 잘 알고 임대인과 협의를 통해 (재)계약하여야 합니다. 특히, 정책자금 대출을 이용한 경우 이 대출 한도도 함께 줄어들게 됩니다. 따라서, (재)계약 시 계약서에 "정책자금 대출 불가시, 계약은 무효로 한다" 등의 특약을 작성하는 등 최악의 상황도 고려해야 합니다. 이미 계약을 해버렸는데, 정책자금이 안 나온다면 계약금을 날려버리는 등의 문제가 발생할 수 있습니다(임대인과 전세 계약이 연장 됐다고, 대출까지 연장되지는 않는다는 점 반드시 확인하셔야 합니다)

 

오늘의 포스팅에서는 전세보증보험 한도와 공동주택가격의 연관성 등을 알아보았습니다.

 

임대인 임차인 모두에게 영향이 큰 내용인 만큼, 제대로 알고 대처하셔서

 

금전적인 피해 없이 대처가 가능하도록 준비하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.