전세가율 계산 방법, 전세가율 간편 조회 방법, 전세사기 의심시 대응방법

오늘은 전세가율 조회 방법에 대해 안내드리고자 합니다.

 

최근 전세 관련 안 좋은 소식이 많지만, 결국에 오랜 시간 유지된 제도이고

 

예전에도 그랬고 요즘에도 여전히 전세제도를 잘 이용하고 계신 분들이 대부분일 겁니다.

 

다만, 시기가 시기인 만큼 역전세 등 위험요소를 미리 확인하고 대비하기 위해서

 

전세 계약 전 전세가율을 확인해 볼 필요는 커졌습니다.

 

특히 아파트 보다도, 빌라 오피스텔의 경우 꼼꼼히 확인할 필요가 있겠습니다.

 

그래서 오늘은 전세가율이 무엇인지, 일일이 찾아보지 않고 빠르게 확인할 수 있는 방법은 무엇인지

 

아래의 순서대로 빠르게 확인해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

목차
1. 전세가율이란?
2. 전세가율 쉽게 구하는 방법( 1. 전세가율 직접 조회/계산, 2. 전세가율 간편 조회)
3. 전세가율 확인 시 주의할 점, 전세사기 의심 시 행동 요령
4. 전세가율 활용법, 시장에 대처 방법(세입자 or 매수자 입장)

 

1. 전세가율이란?

전세가율 뜻은 쉽습니다. 바로 전세가 대비 매매가의 비율(%)을 뜻하는 것입니다.

전세가율(%) = 전세가 / 매매가

ex1) 전세가가 2억, 매매가가 4억이라면 전세가율은 50%(=2억 / 4억)

ex2) 전세가가 4억, 매매가가 5억이라면 전세가율은 80%(=4억 / 5억)

전세가율 의미 자체는 매우 직관적이고 쉽습니다.

보통, 전세가율이 중요한 부동산은 아파트 보다도 빌라나 오피스텔입니다.

최근 빌라왕 사건 등을 보면 전세가율이 90~100% 혹은 100%를 넘어가는(매매가보다 전세가가 비싼)

* 깡통전세 감별 가기는, MBC에서 무료로 만든 사이트입니다.

모든 부동산이 조회되는 것 같진 않고 빌라 정도만 조회되는 것 같습니다.

2. 전세가율 쉽게 구하는 방법

현재 전세를 구하는 세입자 혹은 매수를 준비하는 매수자라고 가정하고

전세가율을 계산해 보겠습니다.

전세가율은 호가 보다도, 실거래가로 조회하는 것이 더욱 정확하겠습니다.

* 호가란? 집주인이 팔기 위해 부동산에 내놓은 가격

즉, 나 이 가격에 "팔 거야~"라고 부동산에 내놓는 가격이 아닌

실제로 거래가 일어난 가격으로 보는 게 가장 정확할 것입니다.

매매가는 어느 시점의 매매가일까요? 세입자, 매수/매도자의 입장에

따라서 조금 차이가 있겠습니다만, 결국에 가장 최근가격을 기준으로 보면 되겠습니다.

1) 온라인 사이트, 어플을 이용하여 직접 계산해 보는 방법

① 네이버 부동산, 아파트 실거래가(아실) 어플 등으로

내가 임차(전세) 들어가려는 혹은 매수하려는 주소지를 찾는다(네이버 부동산을 예로 들겠습니다)

② 가장 최근 발생한 전세가, 매매가를 찾는다.

③ 매매가, 전세가를 나눠서 전세가율을 구해본다.

위에서 나온 사진의 전세가, 매매가를 나눠보면

전세가(6억 4천) / 매매가(13억 7500) = 46.5%

실거래가 여러 건이 있어, 조금 다를 순 있겠지만 40~50% 수준으로 보입니다.

또, 네이버 부동산뿐 아니라 요즘은 많은 부동산 어플, 사이트에서

실거래가를 제공하기 때문에 위와 비슷한 방법으로 확인해 보시면 되겠습니다.

이거보다 더 편한 방법이 있냐고요? 바로 아래에서 설명드리겠습니다.

2) 전세가율 쉽게, 빠르게 구하는 법

먼저 확인한 1)의 전세가율 계산방법.. 쉬운 듯 손이 좀 갈 거예요.

최근에 이런 절차를 한 번에 해결해 주는 어플을 발견했습니다.

바로 호갱노노라는 사이트 or 어플인데요(호갱노노 바로가기)

호갱노노에서는 가장 최근의 전세가 매매가로 계산이 된 전세가율을 보여줍니다.

① 매물 위치를 찾고(위에서 한 것과 거의 동일)

호갱노노 매물 위치 찾기(무작위로 선택한 주소 입니다)

② 부동산의 세부정보에서, 매매/전세 버튼 클릭

호갱노노 전세가율 조회 화면(무작위로 선택한 주소 입니다)

우측 사진의 51.7%가 바로 전세가율입니다.

이것저것 찾아볼 것 없이 금방 확인이 되실 겁니다. 

3. 전세가율 확인 시 주의할 점! 전세사기 의심될 때 행동 요령

이제 직접 실거래를 찾아서 계산하는 법, 어플 등으로 전세가율을 구하는 법은 쉽게 알아봤습니다.

하지만!! 마지막으로 주의하셔야 할 점이 있습니다. 바로, 실거래가가 잘못됐을 가능성입니다.

"엥..? 실거래가가 잘못되면 그거 사기 아니냐?" 단정 할 순 없지만, 의심해 볼 필요가 있습니다.

특히 빌라를 계약한다고 하시면 더욱 조심해야 할 것입니다.

빌라나 오피스텔은 거래가 많지 않아서, 실거래 정보 자체가 매우 적을 수 있습니다.

이렇게 기록이 몇 없는 거래가, 업계약을 통해서 매매가를 억지로 높인 상태일 수도 있습니다.

* 업(up) 계약이란? 매매가를 시세보다 높여서 거래하는 행위

 

따라서, 가장 최근 거래된 내역으로 산출한 전세가율을 100% 믿기보다는

실제 시세 조사(인근의 전세가, 매매 호가)를 조사해서

내가 확인한 전세가율과, 이 근처의 전세가율이 비슷한지 확인할 필요가 있겠습니다.

1) 어떻게 식으로 확인해야 할까요?(전세 세입자 입장)

내가 마음에 드는 매물의 전세가율은 70%인데

확인해 보니 주변의 다른 건물들은 90%를 넘는다. 

뭔가 좀 이상하다는 생각을 해볼 필요가 있겠습니다.

내가 산 매물이 정말로 전세가율이 70%로 안정적일 수 있지만

뭔가 잘못됐을 수 있겠다는 생각을 한 번쯤은 다시 해보시면 좋겠습니다.

2) 전세사기 의심 정황 발견 시 행동 요령 

① 내가 계약하려 한 매물의 가격(매매가)이 적정한지 다시 한번 조사해 봅니다.

전세가율이 아닌, 내가 산 계약하려는 부동산의 가장 최근 실제 매매가

* 국토교통부 실거래가 조회 바로가기 ↓

② 실거래가가 주변 다른 매물(옆건물 등) 대비 너무 비싸다? 업계약을 의심해봐야 합니다.

③ 실거래가는 모르겠고, 부동산에서 얘기 들을 때 이 매물 매매가가 4억은 된다 했는데

바로 옆 건물의 실거래가(매매가)는, 비슷한 평수가 3억이다.

④ 매매가가 주변 매물 대비 비싸다면, 더 이상 계약 진행은 하지 않도록 합니다. 일단 모든 것을 보류하고 원점에서 재검토합니다. 아쉽지만 아무리 마음에 드는 매물이라도, 찜찜한 점이 있다면 더 이상 진행을 안 하시는 게 맞습니다.

⑤ 이제 아쉽지만 다른 매물을 찾아보도록 합니다.

4. 전세가율을 활용법, 시장에 대처 방법(세입자 or 매수자 입장)

자.. 이제 전세가율을 계산도 해봤고, 의심될 경우에 어떻게 확인해봐야 하는지도 봤습니다.

그럼 어떻게 활용할지 확인해 보도록 하겠습니다.

1) 세입자 입장

① 전세가율이 적절하다(70% 이하) → 내가 원하는 부동산 매물을 잘 잡아서, 계약을 진행해 봅니다.

② 역전세는 아닌데 좀 불안하다(전세가율 80% 이상)

→ 매물이 너무 마음에 든다면 전세보증 등 안정장치를 마련한 후 계약을 진행해 보도록 합니다. 

③ 이미 역전세이거나 곧 역전세가 될 거 같다. → 피하도록 합니다. 

2) 매매 / 매수자 입장

시장을 바라보는 관점이, 너무 다양하기 때문에 최대한 단순하게 2가지 케이스로 접근해 보도록 하겠습니다.

※ 저는 전문가가 아니고, 여기저기서 주워들은 정도이니 이점 반드시 참고부탁드립니다.

 

① 전세가율이 낮은 시기(전세가는 변동 없고, 매매가 상승)

보통 전세가가 올라야, 매매가가 오른다는 말이 있지만 이런 경우는 매매가가 전세가보다 더 빨리 오른 상태를 의미합니다. 이런 시기는 상승장 혹은 곧 상승장에 도입할 시기일 수 있습니다.

※ 매매가는 큰 변화 없는데, 전세가 하락으로 전세가율이 낮아지는 경우는 예외겠습니다.

실제 주거 가치가 떨어진 지역으로 전세가가 하락했을 가능성이 있습니다.

 

② 전세가율이 높은 시기(전세가 상승, 매매가 보합)

일반적으로 갭투자 하기 좋은 시기이며, 전세가가 상승해서 전세가율이 높아졌다면

매매가도 곧 상승할 가능성이 있는 시기입니다. 매수하실 분들에게는 좋은 타이밍이라고 볼 수도 있겠습니다.

보통, 부동산 전문 투자하시는 분들(유튜버 등) 전세가율 70%를 넘으면 사라! 이런 얘기를 하기도 합니다.

(이런 00%는 각 전문가들 매우 주관적인 의견이므로 참고로만 봐주시길 바랍니다)

※ 매매가 하락으로, 전세가율이 높은 시기는 달리 봐야 할 것 같습니다. 하락장의 시작으로 볼 수도 있기 때문

 

여기까지 해서 전세가율의 의미, 전세가율 확인 방법, 간편하게 전세가율 확인하는 방법 등을 알아보고

 

의심스러운 정황이 발견됐을 때 행동하는 요령까지 알아보았습니다.

 

부동산 경기도 안 좋고, 전세제도에 대해 말도 많은 시기입니다.

 

본 포스팅을 읽으시는 분들 모두 면밀한 검토를 통해 안전한 계약, 안전한 투자를 마무리하셨으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.